Komentarz ekspercki opracowany przez:
Mira Kantor-Pikus, Partner, Dyrektor ds. Doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowa strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce
Obiekty handlowe dobrze prosperujące są̨ jedną z najbardziej pożądanych przez inwestorów klas nieruchomości. W ubiegłym roku w Polsce stanowiły one 37% wolumenu transakcji (1,877,000 euro), który łącznie osiągnął ponad 5 mld euro. Zakaz handlu w niedzielę może ograniczyć́ jednak przychody w outletach, do których najwięcej klientów tradycyjnie przyjeżdża w weekendy. Teoretycznie najemcy mogliby wiec występować́ o obniżenie czynszu, jednak z racji dużego popytu na powierzchnie handlowe w dobrych lokalizacjach, raczej nie należy się spodziewać́ presji na obniżanie stawek najmu. Oczekuje się̨, że najemcy z sektora spożywczego w ogóle nie odczują̨ wprowadzenia zakazu handlu w niedziele w swoich przychodach, gdyż̇ sprzedaż̇ wzrośnie w piątki, soboty i poniedziałki. Lekki spadek przychodów może dotyczyć́ branży kawiarnianej i restauracyjnej. Niektórzy najemcy, w szczególności w przypadku obiektów średnio lub słabo działających, mogą̨ chcieć́ wykorzystać́ wprowadzenie zakazu handlu w niedziele jako pretekst do renegocjacji stawek czynszu.
W ujęciu kapitałowym cena obiektów dobrze prosperujących będzie odporna na obniżkę̨ cen i nadal będą̨ one atrakcyjne dla nabywców. Ceny obiektów średnich i słabo działających mogą̨ zostać́ nieznacznie skorygowane.
Drugim czynnikiem, który należy wziąć́ pod uwagę̨ przy prognozowaniu cen, jest podatek od nieruchomości komercyjnych. Jest on uzależniony od wartości księgowej obiektu i traktowany jako wydatek, gdy właściciel obiektu nie płaci podatku dochodowego ze względu na ponoszone straty lub gdy płaci go miesięcznie w kwocie niższej niż̇ 0.035% wartości początkowej nieruchomości przewyższającej 10 mln zł. Taka sytuacja może mieć́ miejsce w przypadku obiektów z pustostanami lub słabo działających i wtedy rzeczywiście nabywca będzie oczekiwał obniżki ceny.
Aby zminimalizować́ negatywny wpływ obu wyżej wymienionych zmian, kluczowe jest prowadzenie aktywnego zarządzania nieruchomościami i dbanie o optymalny zestaw najemców. Zarządcy powinni prowadzić́ działania, które utrzymają̨ lub zwiększą̨ odwiedzalność, a także zapewnią przychody z różnych źródeł, także z wykorzystaniem nowoczesnych technologii.