Wartość mieszkania dla sprzedającego i kupującego jest zupełnie inna. Tym pierwszym w dużej mierze powoduje przywiązanie do danego miejsca, szczególnie lata, które w nim spędził. Dla nabywcy zaś te czynniki nie są istotne, bo ocenia on tylko to, w czym oferowana nieruchomość jest lepsza od innych. Niezależnie od tego, po której jesteśmy stronie, musimy pamiętać o kilku najważniejszych czynnikach decydujących o tym, ile rzeczywiście jest warte mieszkanie.
Sprzedającym rządzi sentyment, więc poza mierzalnymi czynnikami nieświadomie dodaje do wyceny także swoje emocje związane z danym miejscem. Dla kupującego nie ma to żadnego znaczenia, a jego jedynym celem jest jak najniższa cena. Kto ma w tym sporze rację? Oczywiście nikt, bo podczas wyceny mieszkania liczą się tylko obiektywne kryteria, do których zaliczamy metraż mieszkania, lokalizację, stan prawny, stan nieruchomości, funkcjonalność, czynsz oraz piętro, na jakim znajduje się nieruchomość.
Metraż ma znaczenie
Wielkość mieszkania zdecydowanie najbardziej wpływa na jego wycenę. To nie dziwi, bo dużo metrów kwadratowych to bardziej komfortowe warunki i łatwiejsza aranżacja, uwzględniająca potrzeby każdego domownika. Co ciekawe, poza powierzchnią użytkową istotna jest również wysokość zawieszenia sufitu (kubatura pomieszczeń). Pamiętajmy, że wyższe mieszkania są bardziej przestronne, co oczywiście wpływa na wyższą cenę.
Lokalizacja – jakie miejsca są najbardziej atrakcyjne?
Tak samo ważna jest lokalizacja, bo im atrakcyjniejsze położenie, tym lepiej, bliżej do sklepów, urzędów, szkół czy terenów zielonych. Nie bez znaczenia jednak pozostaje też to, w jakim miejscu znajdują się okna, gdyż te wychodzące na ruchliwą ulicę postrzegane są negatywnie. Najlepiej jak mieszkanie znajduje się w centrum miasta, ale w cichej uliczce, a dodatkowo w niedalekiej odległości znajduje się park, staw, las, czyli zielone oazy, w których można odpocząć. Z drugiej strony, nawet lokalizacje oddalone od serca miasta mają swój potencjał – wiele tu jednak zależy od dostępnej na miejscu komunikacji.
Stan nieruchomości – w jakiej kondycji jest mieszkanie?
Żeby ocenić stan mieszkania, musimy wziąć pod uwagę wiele czynników, między innymi materiał, z jakiego został zbudowany blok, rodzaj budynku (czy jest to kamienica, dom wolnostojący, budynek osiedlowy itd.), data jego powstania, stan techniczny oraz ogólny standard wykończenia. Jeśli sprzedajemy mieszkanie i nie było od lat remontowane, to warto je choć trochę odświeżyć, przez co wzrośnie jego wartość rynkowa.
Czy mieszkanie jest funkcjonalne?
Atrakcyjny lokal powinien być jak najbardziej komfortowy, cechujący się korzystnymi rozwiązaniami architektonicznymi. Przykładów można tu mnożyć: wyżej ceniona jest kuchnia jasna niż ciemna, tak samo, jak osobne pokoje wygrywają rywalizację z pomieszczeniami przechodnimi itp. Wszystkie takie czynniki mają ogromny wpływ na cenę. Do funkcjonalności zaliczyć też powinniśmy to, na jakim piętrze znajduje się lokal, ponieważ od tego w dużej mierze zależy, czy korzystanie z mieszkania będzie wygodne. Codzienne wchodzenie na czwarte piętro nie należy do najprzyjemniejszych, więc im wyżej znajduje się lokal, tym cena jest niższa. Ale uwaga, są tu wyjątki dotyczące wysoko położonych kwater w budynkach z windą, zwłaszcza gdy z okien rozciąga się ładny widok, a dodatkowo ekspozycja jest południowo-zachodnia.
Stan prawny – czy wszystko jest w należytym porządku?
Nie jest dziwne, że mieszkania z uregulowanym stanem prawnym są najdroższe. To szczególnie znamienne, gdy nieruchomość sprzedawana jest na prawach własności. To, jak jest w rzeczywistości, dowiemy się podczas analizy księgi wieczystej. Sprawdzimy, czy faktycznie mamy do czynienia z własnością, czy wręcz przeciwnie -współwłasnością lub użytkowaniem wieczystym. Przekonamy się również, czy na lokalu nie ciążą żadne zobowiązania: hipoteka, prawo do służebności, użytkowania czy dożywocia, a także inne roszczenia na korzyść osób trzecich.
Jak wysoki jest czynsz?
Jeśli jest dość wysoki, to spada wartość mieszkania, a dla kupującego stanowi szansę, by podjąć negocjację w celu obniżki kwoty za nieruchomość. Nawet jak nie jest zbyt wygórowany, warto dowiedzieć się o nim jak najwięcej, między innymi, za co konkretnie odprowadzane są opłaty do spółdzielni czy wspólnoty.