Z najnowszego raportu „DNA of Real Estate”, przygotowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że czynsze za powierzchnie biurowe w Europie wzrosły w pierwszym kwartale bieżącego roku w najszybszym tempie od początku 2012 roku.
Wzrost ważony stawek czynszowych za powierzchnie biurowe w Europie wyniósł 0,8% kwartał do kwartału (kw./kw.), głównie za sprawą utrzymującego się trendu wzrostowego w Niemczech, krajach nordyckich oraz na rynkach semi-core*. Z kolei czynsze w sektorze logistycznym wzrosły o 0,4% kw./kw., a przy głównych ulicach handlowych – o zaledwie 0,2% kw./kw.
Stopy kapitalizacji w pierwszym kwartale pozostawały na względnie stabilnym poziomie – przy głównych ulicach handlowych i w sektorze nieruchomości logistycznych zmniejszyły się o 5 pb do odpowiednio 4,15% i 6,1%. Z kolei na rynku biurowym obniżyły się tylko o 1 pb i wynoszą obecnie 4,46%. Dane te świadczą o tym, że ważone stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych i logistycznych w Europie są obecnie na rekordowo niskim poziomie.
Soren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield Polska, powiedział: „Rynek nieruchomości w Polsce nadal rozwija się w imponującym tempie, w czym niemały udział mają zarówno wysoka dynamika popytu wśród najemców w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych, jak i dobre wyniki największych centrów handlowych pomimo wprowadzenia niedawno zakazu handlu w niedziele. W 2018 roku możemy odnotować wzrost czynszów w kilku głównych lokalizacjach logistycznych, a także w niektórych mikrolokalizacjach biurowych w obrębie warszawskiego COB. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych i logistycznych utrzymają się raczej na stabilnym poziomie. Z kolei w przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych w Warszawie i Krakowie nie można wykluczyć dalszej kompresji stóp kapitalizacji, które mogą spaść w drugiej połowie 2018 roku odpowiednio poniżej 5% i 6%”.
Nieruchomości biurowe
Czynsze za powierzchnie w budynkach biurowych wzrosły o 0,8%, czyli najwięcej w ujęciu kwartalnym w ostatnich sześciu latach. W minionych czterech kwartałach odnotowano wzrost na co najmniej 15 z 47 monitorowanych rynków biurowych, co świadczy o dużej aktywności najemców. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Mediolan (5,6% kw./kw.), co wynikało z silnego popytu, zwłaszcza w lokalizacjach centralnych. Z kolei w Berlinie czynsze w najbardziej atrakcyjnych budynkach biurowych wzrosły o 5,2% kw./kw. i aż o 16,2% rok do roku, w Dusseldorfie i Monachium – odpowiednio o 3,7% i 1,4%.
Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Czynsze na rynku biurowym Niemiec nadal rosną w szybkim tempie, w czym niemały udział mają silny popyt i niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej. Stopa pustostanów w Berlinie wynosząca 2,2% należy do najniższych w świecie, co przekłada się na wzrost czynszów. Dotyczy to także innych największych miast Niemiec, w których czynsze będą nadal rosły w ciągu 2018 roku”.
Po sześciu kwartałach spadków czynsze w Wielkiej Brytanii wzrosły o 0,1% kw./kw., czego nie można powiedzieć o tempie wzrostu w ujęciu rocznym. Ze względu na brak jednoznacznego kierunku negocjacji w sprawie brexitu inwestorzy i najemcy odkładają podjęcie istotnych decyzji na później.
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych zmniejszyły się w pierwszym kwartale o 1 pb, a na wielu rynkach będących w późnej fazie cyklu spadły do rekordowo niskiego poziomu. Wśród rynków regionalnych w Wielkiej Brytanii stopy kapitalizacji obniżyły się o 25 pb w Cardiff, Bristolu i Glasgow oraz o 50 pb w Edynburgu, natomiast wzrosły o 25 pb w londyńskiej dzielnicy West End, wskutek czego ważona stopa kapitalizacji na Wyspach Brytyjskich wzrosła o 7 pb i wynosi obecnie 4,08%. W wyniku dużej aktywności na rynkach najmu dalszą kompresję odnotowano w Niemczech (o 6 pb do 3,1%). Z kolei w Europie Środkowo-Wschodniej stopy kapitalizacji wyniosły 5,48% (spadek o 8 pb).
Nieruchomości logistyczne
W pierwszym kwartale 2018 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych utrzymały sie na stabilnym poziomie na większości rynków (39 z 45 monitorowanych). W skali ogólnoeuropejskiej wzrosły o 0,4% kwartał do kwartału. Wzrost zaobserwowano jednak tylko w kilku lokalizacjach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (+1,8%) i na kilku rynkach semi-core (+1,2%), a w Niemczech wyniósł on zaledwie 0,3%. Z kolei Lizbona odnotowała najwyższy kwartalny wzrost o 7,1% za sprawą silnego popytu, który generuje głównie sektor e-commerce, oraz niewielkiej podaży powierzchni logistycznej wysokiej jakości. Czynsze w Warszawie, która cieszy się dużym zainteresowaniem operatorów z branży logistycznej i e-commerce, wzrosły o 2,9% kwartał do kwartału.
Lisa Graham, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości logistyczno-przemysłowych, Cushman & Wakefield, dodaje: „W większych obiektach logistycznych czynsze pozostały na niezmienionym poziomie, ale rośnie zarówno popyt, jak i konkurencja w przypadku mniejszych budynków logistycznych położonych na obrzeżach miast. W dłuższej perspektywie, wraz z dalszą optymalizacją łańcuchów dostaw, czynsze za wynajem powierzchni w mniejszych obiektach będą z pewnością nadal rosły”.
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych spadły na jednej trzeciej z badanych rynków, a ważona dla całego kontynentu europejskiego obniżyła się o 5 pb do rekordowo niskiego poziomu 6,1%. W ostatnich 12 miesiącach kompresję odnotowano na dwóch trzecich rynków, przy czym najgłębszą we Francji (-63 pb). Stopy kapitalizacji na prawie wszystkich najważniejszych rynkach logistycznych Europy są obecnie na najniższym poziomie od 10 lat, ale różnica względem pozostałych sektorów jest nadal wyższa od wartości obserwowanych w poprzednim cyklu.
Główne ulice handlowe
Po spadkach w poprzednich dwóch kwartałach czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych Europy wzrosły w ujęciu kwartalnym zaledwie o 0,2%. Wzrosty odnotowano jednak tylko na 8 spośród 45 badanych rynków – głównie w Europie Środkowo-Wschodniej. Czynsze wzrosły najbardziej, bo aż o 8,3%, w Budapeszcie, co wynikało z dobrej koniunktury gospodarczej, wzrostu płac i wydatków na konsumpcję oraz rosnącego popytu wśród sieci handlowych. Podobne czynniki przyczyniły się do wzrostu czynszów w Sofii (4,2%) i Pradze (2,3%).
W pierwszym kwartale stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych zmniejszyły się o kolejne 5 pb (łącznie o 16 pb w minionych 12 miesiącach) do najniższego poziomu od 10 lat – wynoszą obecnie 4,15%. Największy w tym udział mają rynki we Francji, w Niemczech i krajach Beneluksu, gdzie stopy kapitalizacji są najniższe w Europie. Świadczy to o nadal dużym zainteresowaniu nieruchomościami handlowymi w tych regionach wśród inwestorów zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii, regionie Europy Środkowo-Wschodniej, krajach nordyckich oraz na rynkach semi-core pozostają na względnie stabilnym poziomie od początku stycznia i nie należy oczekiwać ich znaczącej obniżki do końca bieżącego roku.
* Kraje nordyckie: Dania, Finlandia, Norwegia i Szwecja. Do rynków semi-core zalicza się Irlandię, Włochy, Portugalię i Hiszpanię. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej to: Czechy, Węgry, Polska i Rumunia.