Mimo solidnego wzrostu cen mieszkań, inwestycja w lokal na wynajem nadal wygląda atrakcyjnie, gdyż stawki najmu w ostatnim roku także poszły w górę. Średnia rentowność najmu netto dla największych miast w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc. w skali roku.

Z kwartału na kwartał Polacy kupują coraz więcej mieszkań na wynajem. Szukają w tym alternatywy do lokowania swoich pieniędzy, które na bankowych depozytach nie mnożą się dostatecznie szybko. Kilka razy więcej niż na lokatach zarobić można na wynajmie mieszkania w każdym z badanych przez Domiporta.pl oraz Home Brokera miast. Skuszeni wysokim potencjałem zysku inwestorzy biorą na barki ryzyko związane z tym biznesem.

Rynkowe dane (regularnie raportuje to Narodowy Bank Polski) bezwzględnie pokazują, że wiele dostępnych depozytów nie pokrywa nawet inflacji. Przeciętne oprocentowanie depozytu o czasie zapadalności od 6 do 12 mies. włącznie to zaledwie 1,7 proc., co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych zostawia mniej niż 1,4 proc. zysku w ciągu roku. Nie dziwi poszukiwanie innych rozwiązań – takich, które uchronią pieniądze przed zjadającą je inflacją i pozwolą im choć trochę się rozmnożyć.

Na najmie można sporo zarobić…

Nic dziwnego, że mieszkania na wynajem przyciągają inwestorów, przeciętna oczekiwana rentowność takiej inwestycji to obecnie 5,35 proc., i to netto – po uwzględnieniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty.

Wśród analizowanych przez Home Brokera miast zdecydowanie najwyższą oczekiwaną rentownością najmu wyróżnia się Gdańsk. Według aktualnych danych można tam zarobić ponad 6,8 proc. netto w ciągu roku, co oznacza, że zakup mieszkania zwraca się po mniej niż 15 latach. W Katowicach i Warszawie rentowność wynosi ponad 5,6 proc., czyli znacznie mniej. Trzeba jednak pamiętać, że rynek Gdański jest wyjątkowy, gdyż stawki w lokalizacjach blisko morza są ponadprzeciętnie wysokie, a w tych okolicach jest dużo mieszkań na wynajem, gdyż to okolica w dużej mierze nastawiona na przyjezdnych.

Nieźle (więcej niż 5 proc. netto w skali roku) na mieszkaniu na wynajem zarobić można też w Łodzi, Wrocławiu, Zielonej Górze, Lublinie i Bydgoszczy. Z miast branych pod uwagę przy badaniu Home Brokera i Domiporta.pl najmniej zarobić pozwalają Poznań, Szczecin i Białystok – około 4,7 proc. w skali roku. Warto jednak zaznaczyć, że owo „najmniej” to i tak ponad trzy razy więcej niż na przeciętnych lokatach bankowych.

… ale trzeba byś świadomym ryzyka

Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie na wynajem to nie to samo co zakup obligacji skarbowych lub założenie w banku lokaty. Umieszczając pieniądze na depozycie z góry wiemy kiedy i ile odzyskamy, a w razie niepowodzenia zabezpiecza nas Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Tymczasem w przypadku zakupu mieszkania na wynajem gwarancji nie ma żadnych.

Po pierwsze: nie wiadomo, ile zarobimy. Rentowność zależeć będzie nie tylko od ceny zakupu i stawki najmu, ale i tego, ile trzeba będzie zainwestować w remont i/lub doposażenie mieszkania. Po drugie: nie wiadomo, kiedy uda się znaleźć najemcę, a każdy miesiąc oczekiwania na niego to zerowy przychód, a czynsz płacić trzeba. Po trzecie: należy też pamiętać, że na rynku zdarzają się nieuczciwi ludzie i choć ryzyko to można zminimalizować, to zdarza się, że najemca po podpisaniu umowy nie zamierza płacić czynszu, a polskie prawo bardziej chroni lokatora niż właściciela nieruchomości. Problemem mogą też być nieoczekiwane remonty czy wręcz dewastacja lokalu. Z tym wszystkim należy się liczyć analizując opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i ryzyko z tym związane.