Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wchodzi w życie 15 grudnia 2014 roku. Tym samym banki będą mogły oferować hipotekę odwróconą w modelu kredytowym. Z kolei ustawa o rencie dożywotniej, przygotowywana przez Ministerstwo Gospodarki, znów trafia pod obrady. Istnieje zatem szansa, że fundusze hipoteczne doczekają się stosownych przepisów już w przyszłym roku. Czym różnią się oba rozwiązania? Na jaką gotówkę może liczyć senior?
Przygotowaliśmy kompendium wiedzy dotyczące hipoteki odwróconej zarówno w modelu kredytowym (odwrócony kredyt hipoteczny regulowany ustawą Ministerstwa Finansów, która wejdzie w życie 15 grudnia 2014 roku) jak i w modelu sprzedażowym (renta dożywotnia zwana dożywotnim świadczeniem pieniężnym oferowana od kilku lat przez fundusze hipoteczne w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego, wkrótce będzie regulowana specjalną ustawą, którą przygotowuje Ministerstwo Gospodarki).
Kiedy przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego wejdą w życie? Kto będzie mógł go oferować?
Przepisy wejdą w życie 15.12.2014 roku. Warto tu wspomnieć, że ustawa odwróconym kredycie hipotecznym była przygotowywana przez resort finansów od dawna. Usługę będą mogły oferować banki, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną. Co ważne, podlegają one nadzorowi KNF, co zapewnia bezpieczeństwo osobom starszym. Na odpowiednią ustawę czeka renta dożywotnia zwana dożywotnim świadczeniem pieniężnym. Nad przepisami pracuje Ministerstwo Gospodarki.
Jakie przepisy regulują w tej chwili rynek renty dożywotniej oferowanej przez fundusze hipoteczne?
W tej chwili hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym funkcjonuje w Polsce w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego. Umowa o dożywocie Funduszu Hipotecznego DOM S.A. jest o zapisy kodeksu cywilnego, w szczególności o artykuły 908-916. W ramach umowy z funduszem hipotecznym, senior otrzymuje gwarancję, iż do momentu śmierci mieszka w swoim domu. Może on również wycofać się z umowy w dowolnej chwili – po zwróceniu otrzymanych kwot wraz z odsetkami i kosztami poniesionymi oraz udokumentowanymi przez fundusz. Senior może skorzystać także z bezpłatnej porady prawnej. Nie ponosi on również żadnych kosztów związanych z zawarciem umowy czy wyceną nieruchomości przygotowaną przez niezależnego rzeczoznawcę. Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego.
Jakie zmiany w dotychczasowej ofercie funduszy hipotecznych przewiduje projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym przygotowywany przez Ministerstwo Gospodarki?
|
Zmiany prawne proponowane w projekcie ustawy Ministerstwa Gospodarki |
Obecna sytuacja na przykładzie Funduszu Hipotecznego DOM S.A. który (wg. danych KPF z 2014 roku) ma 70 proc. udział w rynku | |
|
Wymagania wobec funduszy hipotecznych |
|
|
|
Nadzór KNF |
Tak |
Nie (Fundusz Hipoteczny DOM S.A. raportuje do KNF w zakresie zmian akcjonariuszy)
|
| Zabezpieczenia |
|
|
|
Szczególny tryb zawarcia umowy |
Po min. 3 tyg. od daty otrzymania formularza informacyjnego i projektu umowy klient musi złożyć pisemne oświadczenie o chęci zawarcia umowy. Umowa nie może być zawarta bez tego oświadczenia i wyceny nieruchomości. |
Umowa zawierana w formie aktu notarialnego. Senior ma dowolny czas na zastanowienie się i bezpłatną poradę prawną. Najpierw podpisuje umowę przedwstępną, później przyrzeczoną. Z umowy przedwstępnej może się wycofać.
|
|
Forma umowy |
umowa w formie aktu notarialnego |
umowa w formie aktu notarialnego
|
Opracowanie własne na podstawie portalu „Rynek Pierwotny. Portal Nowych Nieruchomości”, oferty Funduszu Hipotecznego DOM S.A. oraz projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym.
Kiedy banki zaoferują odwrócony kredyt hipoteczny?
Na razie trudno powiedzieć. Dotychczas banki dyplomatycznie wypowiadały się na temat odwróconego kredytu hipotecznego. Kilku największych graczy oświadczyło wprost, że wprowadzenie usługi do ich oferty wiązałoby się z dużym wysiłkiem. Dlaczego? W gruncie rzeczy grupa odbiorców jest stosunkowo mała – fundusze hipoteczne, które działają od kilku lat obsługują łącznie kilkuset seniorów. Tak wynika z raportu opublikowanego przez KPF.
– Faktycznie nie jest to duży rynek, ale ma potencjał – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – Możliwe, że sama usługa, z punktu widzenia banku, nie będzie pozwalała na dużą ekspansję rynku, brakuje też narzędzi oraz wiedzy dotyczącej, skomplikowanej niejednokrotnie, obsługi seniorów – dodaje. W jego opinii produkt w ofercie banków może pojawić się najwcześniej za 2-3 lata.
Czy fundusze hipoteczne będą mogły oferować odwrócony kredyt hipoteczny? Czy oferta banków będzie zagrożeniem dla funduszy hipotecznych?
Z opinii Ekspertów wynika, że renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny to dwa różne produkty dla różnych grup klientów. Na rozwiniętych rynkach zagranicznych oba te rozwiązania funkcjonują równolegle. – Oferta banków nie będzie stanowiła dla nas konkurencji, zwłaszcza że banki potrzebują czasu na przygotowanie oferty. Za granicą to hipoteka odwrócona w modelu kredytowym oraz jako dożywotnia renta funkcjonuje równolegle. Decyzja co do wyboru produktu należy do seniora, ale powinny zostać stworzone warunki do oferowania w bezpieczny i pewny sposób obu rozwiązań– mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.
Na czym polega hipoteka odwrócona?
Gdy mówimy „hipoteka odwrócona” to mamy na myśli usługę, która polega na uwolnieniu kapitału zamrożonego w nieruchomości. Jest to produkt skierowany do osób starszych, zazwyczaj po 65 roku życia, które są właścicielami mieszkania lub domu. Senior, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości, otrzymuje comiesięczne świadczenia pieniężne na przykład w wysokości kilkuset złotych, przy czym Senior ma zagwarantowane dożywotnie korzystanie ze swojego mieszkania lub domu. Jest to ogólna definicja, ponieważ patrząc na polski rynek możemy mówić o hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym oraz kredytowym. Pierwsze rozwiązanie jest oferowane w tej chwili przez fundusze hipoteczne w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego i czeka na stosowną ustawę przygotowywaną przez Ministerstwo Gospodarki. Drugie rozwiązanie, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, ma już swoją ustawę, która właśnie wchodzi w życie, jednak na razie nie jest dostępna ze względu na brak takich ofert.
Jakie są podstawowe różnice między odwróconym kredytem hipotecznym i rentą dożywotnią?
Jedną z podstawowych różnic jest czas wypłacania świadczeń pieniężnych. W przypadku renty dożywotniej, świadczenia są wypłacane dożywotnio, jak sama nazwa wskazuje. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego świadczenia są wypłacane przez określony czas np. 5 lub 10 lat. Druga podstawowa różnica to prawo własności do mieszkania. W przypadku umowy z funduszem, prawo własności przechodzi na świadczeniodawcę w momencie podpisania umowy, co oznacza jednocześnie, że wszystkie koszty eksploatacji mieszkania (np. czynszu, podatki od nieruchomości) spoczywają od tej chwili na funduszu, a nie na seniorze. To ważne, bo wg danych GUS-u można oszacować, że opłaty eksploatacyjne średniej wielkości mieszkania (około 58 metrów kw.) wynoszą około 480 zł miesięcznie. W przypadku umowy z bankiem, prawo własności do nieruchomości, przechodzi na bank dopiero po śmierci świadczeniobiorcy, co między innymi oznacza, że wszystkie koszty eksploatacyjne, podatki, ubezpieczenie nieruchomości to wydatki seniora. W obu przypadkach senior może do śmierci zamieszkiwać w swoim mieszkaniu. W przypadku renty dożywotniej zapewnia mu to tzw. służebność osobista mieszkania wpisana do księgi wieczystej, a umowa podpisywana jest w formie aktu notarialnego, co zapewnia niezależną i nieodpłatną dla Seniora pomoc prawną przy podpisywaniu umowy.
Na jaką gotówkę może liczyć senior?
Wysokość świadczeń zależy od kilku czynników m.in. wieku, płci i wartości nieruchomości, którą świadczeniobiorca posiada. Trudno jeszcze mówić o kwotach, które będą oferowane przez banki. W przypadku funduszy hipotecznych kwoty te wahają się od kilkuset do kilku tysięcy złotych. – Przykładowo, w Funduszu Hipotecznym DOM, sześćdziesięciopięcioletni mężczyzna, który jest właścicielem nieruchomości o wartości 400 tys. zł może dostawać dożywotnio ok. 650 zł miesięcznie. Ten sam senior, w wieku siedemdziesięciu pięciu lat może liczyć na blisko 1000 zł miesięcznie – mówi Robert Majkowski, Prezes instytucji.
Czy polscy Seniorzy są zadowoleni z hipoteki odwróconej? Jaką wartość świadczeń pieniężnych wypłacono dotychczas?
– Z raportu kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich przygotowanego we wrześniu 2013 roku przez UOKiK wynika, że seniorzy którzy skorzystali z renty dożywotniej w obecnie funkcjonujących na rynku funduszach hipotecznych, są zadowoleni ze swojej decyzji – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Badanie zadowolenia klientów Funduszu Hipotecznego DOM wg metodologii NPS (Net Promoter Score) wykazują, że większość klientów funduszu poleciłaby skorzystanie z renty dożywotniej swoim znajomym. Z raportu Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych wynika z kolei, że fundusze hipoteczne należące do KPF wypłaciły dotychczas seniorom świadczenia pieniężne w wysokości przekraczającej 6 mln zł.